نگارش دادخواست تخلیه ملک
برای تخلیه مسکونی یا تجاری، پیشنویس دادخواست یا درخواست تخلیه با تعیین مرجع صالح و مستندات را بگیر.
نگارش دادخواست تخلیه ملک
همراهِ «دادخواست نویسی» در وکیلدیجی.
تخلیه بسته به نوع اجاره و ملک، مسیر متفاوتی دارد: گاهی درخواست فوری تخلیه از شورا یا دادگاه و گاهی دادخواست جداگانه. ابزار دادخواستنویسی وکیلدیجی مرجع صالح را تشخیص میدهد و پیشنویس متناسب را میسازد.
نمونه واقعی زیر تفاوت ابزار تخصصی با پاسخ عمومی را نشان میدهد.
کجا به کارت میآید
سه کاربرد پرتکرار این ابزار.
مرجع صالح
شورا یا دادگاه — مسیر درست را انتخاب کن.
نوع ملک
تخلیه مسکونی یا تجاری را متمایز کن.
مستندات
قرارداد، پایان مدت و مدارک لازم را فهرست کن.
آنچه باید بدانی
راهنمای کاربردی این موضوع، به زبان روشن و مستند به قانون.
تخلیهٔ فوری یا دعوای تخلیه؟ اول نوع پرونده را تشخیص بده
همهٔ تخلیهها یک مسیر ندارند. اگر قرارداد اجارهٔ مدتدار، کتبی، دارای امضای دو شاهد و مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ باشد و مدت آن تمام شده باشد، موجر میتواند بهجای دعوای معمولی، «دستور تخلیه» بگیرد؛ درخواستی که بدون جلسهٔ رسیدگی، خارج از نوبت و فوری اجرا میشود.
در مقابل، اگر ملک تجاری و مشمول سرقفلی یا حق کسب و پیشه باشد، یا قرارداد شرایط دستور تخلیه را نداشته باشد، باید «دعوای تخلیه» طرح شود که رسیدگی کامل و جلسه دارد. تشخیص درست این دو مسیر، تفاوت میان تخلیه در یک هفته و پروندهای چندماهه است.
مرجع صالح و شرط تودیع ودیعه
دعاوی و درخواستهای تخلیه اصولاً در صلاحیت شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است؛ اما هرجا پای سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت در میان باشد، پرونده در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک قرار میگیرد. تعیین اشتباه مرجع، به رد یا اطالهٔ دعوا میانجامد.
نکتهٔ کلیدی برای موجر این است که اجرای دستور تخلیه معمولاً منوط به «تودیع ودیعه» است؛ یعنی موجر باید مبلغ قرضالحسنه را به صندوق دادگستری بسپارد تا همزمان با تحویل ملک به مستأجر بازگردانده شود. این ابزار این شرط را در پیشنویس یادآوری میکند.
مستندات لازم و اشتباهات رایج
مدارک پایه عبارتاند از: اصل قرارداد اجاره با امضای طرفین و دو شاهد، مدارک مالکیت یا رابطهٔ استیجاری، و مستندات پایان مدت. نبود امضای شهود یا مدتدار نبودن قرارداد، رایجترین دلیلی است که موجر را از مسیر سریع دستور تخلیه محروم میکند.
اگر مستأجر پس از پایان مدت تخلیه نکند، علاوه بر تخلیه میتوان اجرتالمثل ایام تصرف را نیز مطالبه کرد. این ابزار بر پایهٔ نوع ملک و قرارداد شما، پیشنویس درخواست تخلیه یا دادخواست را با مرجع صالح و مستندات درست میسازد.
مسیر عملی
از اینجا شروع کن و قدمبهقدم پیش برو.
بررسی قرارداد و نوع ملک
مشخص کن قرارداد مشمول شرایط دستور تخلیهٔ فوری هست یا باید دعوای تخلیه طرح شود.
تعیین مرجع صالح
شورای حل اختلاف برای موارد عادی، و دادگاه محل وقوع ملک برای سرقفلی و حق کسب و پیشه.
تنظیم درخواست/دادخواست
شرح خواسته، مشخصات ملک و پایان مدت اجاره را در متن بیاور.
تودیع ودیعه
برای دستور تخلیه، مبلغ قرضالحسنه را به صندوق دادگستری بسپار.
ثبت و پیگیری اجرا
درخواست را از دفتر خدمات قضایی ثبت و تا صدور دستور و اجرای آن پیگیری کن.
مبنای قانونی
قوانین و آرایی که این موضوع بر آنها استوار است.
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶
مبنای دستور تخلیهٔ فوری برای قراردادهای مدتدار و کتبی.
ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶
صدور دستور تخلیه ظرف یک هفته پس از درخواست موجر.
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶
حاکم بر املاک تجاری دارای سرقفلی و حق کسب و پیشه.
صلاحیت شورای حل اختلاف
مرجع اصلی رسیدگی به تخلیهٔ املاک فاقد سرقفلی.
پاسخ عمومی در برابر حالت فعال
یک درخواست نگارش دادخواست — پاسخ عمومی در برابر ابزار دادخواستنویسی:
پرسش یکسان به هر دو:
«مستأجر مغازه تجاری من با پایان مدت اجاره تخلیه نمیکند. قرارداد مکتوب و دارای دو شاهد است. یک درخواست تخلیه بنویس.»
متوجه شدم، این وضعیت آزاردهنده است. من به عنوان هوش مصنوعی نمیتوانم به جای وکیل عمل کنم، اما یک راهنمای عمومی میدهم.
برای تخلیه مستأجر معمولاً میتوانید:
- به دادگاه یا مرجع مربوطه مراجعه کنید.
- قرارداد اجاره و پایان مدت آن را به عنوان مدرک ارائه دهید.
- درخواست تخلیه ملک را مطرح کنید.
پیشنویس کلی:
"اینجانب مالک ملک، با توجه به پایان مدت قرارداد اجاره، درخواست تخلیه ملک تجاری از مستأجر را دارم."
پیشنهاد میکنم پیش از اقدام، حتماً با یک وکیل یا کارشناس حقوقی مشورت کنید تا مطمئن شوید مرجع رسیدگی درست را انتخاب کردهاید و مدارک لازم را کامل ارائه میدهید، چون قوانین مربوط به تخلیه ملک تجاری میتواند پیچیده باشد.
با درود، من وکیلدیجی هستم. چون قرارداد شما کتبی، مدتدار و دارای امضای دو شاهد است، این پرونده مشمول «دستور تخلیه فوری» است، نه دعوای تخلیه معمولی. پیشنویس به شرح زیر تنظیم شده:
نوع سند: درخواست دستور تخلیه (ملک تجاری)
مرجع رسیدگی: شورای حل اختلاف محل وقوع ملک (مستنداً به ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶)
درخواستکننده (موجر): [نام و مشخصات] / طرف درخواست (مستأجر): [نام و مشخصات]
خواسته: ۱. صدور دستور تخلیه فوری و خارج از نوبت ملک تجاری به آدرس [آدرس ملک]، به لحاظ انقضای مدت اجاره در تاریخ [تاریخ پایان قرارداد]. ۲. در صورت لزوم، مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف پس از پایان مدت.
دلایل و منضمات: ۱. اصل قرارداد اجاره مصدق، دارای امضای دو شاهد. ۲. مدارک مالکیت یا سند رسمی ملک.
نکته رویهای: اجرای دستور تخلیه معمولاً منوط به تودیع مبلغ قرضالحسنه (ودیعه) نزد صندوق دادگستری است تا همزمان با تحویل ملک به مستأجر مسترد شود. چون سرقفلی یا حق کسبوپیشه در میان نیست، این ابزار سریعتر از دعوای تخلیه معمولی به نتیجه میرسد.
همان پرسش به هر دو داده شده: ستون راست خروجی وکیلدیجی با ابزار «دادخواست نویسی» فعال است؛ ستون چپ نمونهای از پاسخ یک دستیار عمومی بدون تخصص حقوقی ایران را نشان میدهد.
تفاوتها در یک نگاه: چرا وکیلدیجی برتری دارد
- ChatGPT تفاوت «دستور تخلیه فوری» و «دعوای تخلیه» را نمیشناسد؛ همین تفاوت، مسیر یکهفتهای را از یک پرونده چندماهه جدا میکند.
- مرجع صالح در پاسخ عمومی مبهم («دادگاه یا مرجع مربوطه») است؛ وکیلدیجی دقیقاً شورای حل اختلاف محل وقوع ملک و ماده مستند آن را نام میبرد.
- شرط عملیِ «تودیع ودیعه نزد صندوق دادگستری» — که بدون آن دستور تخلیه اجرا نمیشود — فقط در پاسخ تخصصی آمده است.
- پاسخ عمومی مزیت مکتوببودن قرارداد و وجود دو شاهد را که دقیقاً پیششرط این مسیر سریع است، اصلاً تشخیص نمیدهد.
آمادهای امتحان کنی؟
سه پیام اول رایگان، بدون ثبتنام.
آنچه میپرسند
پاسخ کوتاه به رایجترین سوالها.
برای سرقفلی هم کاربرد دارد؟+
بله؛ در ملک تجاری مشمول سرقفلی، نکات خاص تخلیه را لحاظ میکند.
تخلیه فوری را هم مینویسد؟+
بله؛ در فرض پایان مدت اجاره رسمی، درخواست تخلیه را تنظیم میکند.
ودیعه را هم مطالبه کنم؟+
میتوانید؛ ابزار تودیع/تهاتر ودیعه را در متن لحاظ میکند.
تفاوت «دستور تخلیه» با «حکم تخلیه» چیست؟+
دستور تخلیه بدون تشکیل جلسه، خارج از نوبت و فوری صادر میشود و قابل اعتراض و تجدیدنظر نیست؛ اما حکم تخلیه نیازمند رسیدگی و جلسه است و برای املاک مشمول سرقفلی یا قراردادهای فاقد شرایط قانونی به کار میرود.
برای دستور تخلیهٔ فوری چه شرایطی لازم است؟+
قرارداد باید مدتدار باشد، در دو نسخه تنظیم و امضا شده باشد، ذیل آن را دو شاهد امضا کرده باشند و مدت اجاره پایان یافته باشد؛ در این صورت پس از تودیع ودیعه، دستور تخلیه معمولاً ظرف یک هفته اجرا میشود.
مرجع صالح تخلیه کجاست؟+
اصولاً شورای حل اختلاف محل وقوع ملک؛ اما اگر ملک دارای سرقفلی یا حق کسب و پیشه باشد، رسیدگی در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است.
همین حالا شروع کن
ثبتنام رایگان و اعتبار روزانه به مدت نامحدود!