ملک، اجاره و تخلیه
دادخواست تخلیه، قرارداد اجاره و خرید و فروش ملک، و پیشبینی رأی دعاوی ملکی.
از تنظیم قرارداد اجاره تا دادخواست تخلیه، دعاوی ملکی زنجیرهای از مراحل هستند که هرکدام مدرک و ادبیات خودش را میخواهد. برای دیدن این زنجیره در یک نگاه، اپلیکیشن اندروید وکیلدیجی را از صفحه دانلود اپلیکیشن نصب کنید و همین نمونهها را روی گوشی هم داشته باشید، یا از صفحه اصلی وکیلدیجی مستقیم گفتوگو را شروع کنید.
نکتهٔ کلیدی این حوزه، تفاوت قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ با قانون مصوب ۱۳۷۶ است: اجارههای مشمول قانون ۱۳۵۶ همچنان حق کسب و پیشه (سرقفلی) برای مستأجر ایجاد میکنند و تخلیهشان تشریفات بیشتری دارد، در حالیکه در قراردادهای بعد از ۱۳۷۶ چنین حقی خودکار برای مستأجر ساخته نمیشود و رسیدگی به تخلیهٔ آنها در صورت وجود سند رسمی یا سند عادی دارای دو شاهد، خارج از نوبت و بدون رعایت کامل تشریفات آیین دادرسی مدنی انجام میشود. تشخیص اینکه یک قرارداد اجارهٔ خاص مشمول کدام قانون است، پیش از هر اقدامی باید روشن شود، چون تعیینکنندهٔ کل استراتژی تخلیه است.
از قرارداد اجاره تا تخلیه
زنجیرهای که هر حلقهاش سند و ادبیات خودش را میخواهد.
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ برای اجارههای بعد از آن سال، برخلاف قانون ۱۳۵۶، حق کسب و پیشه یا سرقفلی خودکار برای مستأجر ایجاد نمیکند، مگر آنکه طرفین صراحتاً در قرارداد مبلغی بهعنوان سرقفلی توافق کرده باشند. همین تفاوت باعث میشود پیش از طرح دادخواست تخلیه، اول باید مشخص شود قرارداد تحت کدام قانون منعقد شده، چون رویهٔ دادگاه برای این دو کاملاً فرق میکند.
برای اجارههای مشمول قانون ۱۳۷۶ با سند رسمی یا سند عادی دارای دو شاهد، درخواست تخلیه در دادگاه خارج از نوبت و بدون الزام به رعایت کامل تشریفات آیین دادرسی مدنی رسیدگی میشود، که این پروندهها را نسبت به دعاوی ملکی دیگر بهمراتب سریعتر میکند. نبود سند رسمی یا دو شاهد معتبر، همین مزیت سرعت را از بین میبرد و پرونده را به مسیر عادی میفرستد.
همین نکته دلیل اصلیای است که در وکیلدیجی، ابزار تنظیم قرارداد اجاره و نگارش دادخواست تخلیه کنار هم قرار گرفتهاند: قراردادی که از ابتدا با ذکر شرط فسخ، مهلت پرداخت اجارهبها و مشخصات دقیق طرفین نوشته شده باشد، بعداً دادخواست تخلیه را چند برابر سادهتر میکند.
در پروندههای ملکی که رقم، مساحت و تاریخها نقش اول را دارند، خروجی هوش مصنوعی باید همیشه در برابر اصل سند مالکیت و متن قرارداد راستیآزمایی شود؛ همان درسی که مطالعات مربوط به خطای استنادی مدلهای زبانی در حوزهٔ حقوق هم مدام تکرار میکنند.
این دسته یک چرخهٔ کامل از ملک و اجاره را پوشش میدهد: ابتدا با تنظیم قرارداد اجاره یا مبایعهنامه شروع میکنید تا پایهٔ قانونی محکم بسازید، اگر اختلاف پیش آمد با نگارش دادخواست تخلیه اقدام میکنید، و در نهایت با پیشبینی نتیجهٔ پروندهٔ ملکی میسنجید که آیا طرح دعوا میارزد. ترتیب ابزارها دقیقاً منطبق بر چرخهٔ واقعی یک ملک است: قبل از امضا (تنظیم قرارداد)، بعد از اختلاف (تخلیه و دادخواست)، و قبل از تصمیم نهایی (مقایسه شانس پیروزی با مصالحه).